Supongamos que formaliza una hipoteca con una entidad financiera por valor de 100.000 euros; que después de amortizar una parte -por ejemplo, 25.000 euros- necesita hacer obras en casa o comprar muebles nuevos; y que entonces su banco o caja le vuelve a dejar los 25.000 euros que ya había reembolsado en varias letras pero no con los intereses que llevaría de la mano un crédito personal de consumo, sino con las mismas condiciones con las que suscribió el préstamo hipotecario.

Este caso hipotético tiene identidad propia. Y a falta de un nombre, dos: hipoteca recargable o flotante. Aunque ya hay alguna sociedad crediticia española que oferta este producto importado de Francia, el modelo podría institucionalizarse si la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario se aprueba (previsiblemente en el primer trimestre del año) tal y como ha sido diseñada en su borrador.

«En la actualidad, la única posibilidad real para una familia de financiar necesidades posteriores a la firma del primer préstamo consiste en cancelar y volver a constituir una nueva hipoteca o solicitar igualdad de rango para los dos préstamos, pagando tasas y aranceles por la suma de ambos», apuntan desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE). «Por esta razón, millones de españoles tienen en la práctica enajenada la posibilidad de utilizar el valor liberado de su vivienda para financiar eventuales necesidades», agregan en la agrupación que preside Gregorio Mayayo.

Según la AHE, «la reforma del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria está orientada a cubrir esa necesidad y representa el cambio rupturista y de modernización» que esta entidad venía reclamando.

Requisitos. Con las hipotecas recargables o flotantes, la entidad acreedora puede devolver como máximo la cantidad de dinero que previamente haya amortizado el cliente. En principio, el hecho de que un prestatario haya solicitado en algún momento volver a acceder a las cantidades ya abonadas no le impide repetir la solicitud en ocasiones posteriores.

Aspectos positivos. «Las ventajas de este tipo de hipotecas son evidentes para ambas partes», explica Juan José Pretel, director del Centro de Estudios del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles. «El usuario obtiene una financiación con tipos de interés más bajos que los de los préstamos personales; se facilita su constitución, ya que la entidad de crédito ha realizado previamente sus estudios de solvencia; y dan más tranquilidad al banco o caja, que ya conoce al cliente», enumera este experto.

Desde el Registro de Economistas y Asesores Fiscales (Reaf) señalan que esta figura es positiva «porque hay una necesidad en el mercado y la gente quiere flexibilidad». «Es un producto interesante», aseguran.

Aspectos negativos o mejorables. En la nómina de los ‘peros’, las condiciones de esta nueva hipoteca aún no están completamente definidas y algunas voces en el sector manifiestan su temor a que éstas sean más duras que las del préstamo suscrito inicialmente.

«Se permite a los prestatarios que gasten más en consumo, pero sería discutible si es bueno que las familias se endeuden tanto», apunta Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario.

La AHE también plantea objeciones a la iniciativa: «Su redacción actual [de la reforma del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria] nos ofrece dudas sobre la eficacia del mismo para efectuar esa modificación del patrimonio inmobiliario eficiente y creemos que es fácilmente mejorable».

En opinión de Pretel, lo que ‘chirría’ es el denominado sistema de preferencias, que se aplica cuando el título es insolvente y para hacer frente a sus deudas se le liquidan sus bienes. Por explicarlo de una manera muy sintética, en caso de que se procediera a un embargo por impago, el banco o caja se cobraría todo el dinero sin dar opción a que ninguna entidad pudiera acceder a la parte que pudiera corresponderle, «alterando así el rango de los listados de los acreedores que existen en la legislación concursal española», argumenta el registrador.

A su juicio, «lo mínimo que debe hacerse es que al tiempo de la constitución de la hipoteca se haya pactado la recarga, para que nadie se lleve a engaños. Es la única manera lógica de armonizar todos los intereses». «Si no se introduce esa advertencia, las más de 100.000 hipotecas vivas que hay en España podrían acogerse a esta medida. Hay que tener un mínimo de cautela que hace que este producto deba ser a futuro», concluye Juan José Petrel.

via:elmundo.es

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